Hóc búa bài toán vốn với doanh nghiệp BĐS

Chủ trương siết tín dụng phi sản xuất của Ngân hàng Nhà nước đang khiến các doanh nghiệp BĐS chịu áp lực lớn về vốn vay và lãi suất. Trong khi đó, sự èo uột của TTCK khiến huy động vốn qua kênh này gặp khó khăn. Nhiều phương án phát hành ngay khi công bố đã thấy rõ khó có thể thành công. Đẩy mạnh bán hàng những sản phẩm đã đủ điều kiện đang là hướng đi được nhiều doanh nghiệp lựa chọn và điều này hứa hẹn thêm nhiều lợi thế cho người mua.

Nhìn vào bức tranh tài chính của CTCP Tập đoàn Đại Dương (OGC) có thể thấy điểm yếu về dòng tiền, trong khi cùng một lúc doanh nghiệp triển khai nhiều dự án, cần vốn lớn. Theo báo cáo tài chính của doanh nghiệp này, tính đến 31/12/2010, số tiền vay ngắn hạn cộng nợ dài hạn phải trả củaOGClà 402 tỷ đồng; các khoản phải trả, phải nộp khác là 1.946 tỷ đồng; vay dài hạn phải trả sau 2 - 5 năm kể từ năm 2010 là 795 tỷ đồng.

Cuối quý I vừa qua, HĐQTOGCđã thông qua phương án phát hành trái phiếu chuyển đổi nhằm huy động 1.000 tỷ đồng.  Trái phiếu có mệnh giá 1 tỷ đồng. Ngày phát hành 12/4/2011, ngày đáo hạn 12/4/2014. Lãi suất trái phiếu 12% trong năm đầu tiên và lãi suất các năm tiếp theo không ít hơn 10%/năm và ít nhất bằng lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước vào ngày thanh toán lãi. Trái phiếu sẽ được đáo hạn và chuyển đổi với giá 22.000 đồng/CP. Tiền thu được từ phát hành trái phiếu được sử dụng cho các dự án bất động sản như Starcity Center và hoạt động khác.

Ở thời điểm phát hành, thị giá cổ phiếuOGCđạt xấp xỉ 19.000 đồng/CP. Không thấy Công ty công bố kết quả đợt phát hành, song nhà đầu tư thắc mắc, với giá chuyển đổi theo phương án củaOGCcao hơn thị giá gần 14% như vậy, không rõ nhà đầu tư nào mạnh dạn tham gia? Nhiều nhà đầu tư cũng tỏ ra chưa yên tâm khi trong Báo cáo kiểm toán 2010, Công ty Kiểm toán Deloitte Việt Nam, đơn vị kiểm toán báo cáo tài chính củaOGClưu ý,OGCđã ghi nhận trước doanh thu, lợi nhuận. Cụ thể,OGCđã ghi nhận doanh thu, giá vốn chuyển nhượng bất động sản phát sinh từ các hợp đồng góp vốn đầu tư và chia sẻ sản phẩm bất động sản với các nhà đầu tư khác vào báo cáo tài chính năm kết thúc ngày 31/12/2010. Tại ngày lập báo cáo, các hợp đồng trên vẫn đang được thực hiện và chưa chuyển sang hình thức mua bán bất động sản theo các quy định hiện hành (Nghị định 71).

Tương tự, tại thời điểm 31/12/2010, tổng dư nợ của CTCP Sông Đà Thăng Long (STL) là trên 5.317 tỷ đồng, trong đó nợ ngắn hạn là 2.786,7 tỷ đồng. Trong khi đó, vốn chủ sở hữu củaSTLchỉ hơn 225 tỷ đồng. Dòng tiền và áp lực trả nợ vay là nội dung được đề cập nhiều tại ĐHCĐ của Công ty cuối tuần qua. Theo ông Nguyễn Trí Dũng, Chủ tịch HĐQTSTLcho biết, năm 2011, Công ty đặt kế hoạch trả khoảng 60% nợ.

Trước thực tế khó khăn như vậy, một trong những giải pháp được nhiều doanh nghiệp lựa chọn để củng cố dòng tiền là tập trung đưa sản phẩm ra bán. Năm 2011, CTCP Phát triển đô thị hạ tầng Dầu khí (PTL) đặt kế hoạch doanh thu 2.000 tỷ đồng, tăng 106% so với mức thực hiện của năm 2010, lợi nhuận sau thuế  206.87 tỷ đồng, tăng 19% . Ông Bùi Minh Chính, Tổng giám đốcPTLcho biết, theo thông báo mới nhất của ngân hàng, lãi vay áp dụng với Công ty là 20%/năm, trước đó là 18,5%/năm. Năm 2011, cơ cấu doanh thu sẽ đến từ các dự án chính của Công ty như Trung tâm thương mại tài chính Dầu khí Phú Mỹ Hưng, Chung cư Petroland quận 2, Chung cư Mỹ Phú, Sân golf và biệt thự sinh thái Cam Ranh, Chung cư Thăng Long, Khu đô thị mới Dầu khí Vũng Tàu, Chung cư Huỳnh Tấn Phát… Theo ông Chính, tình hình lãi suất cao như hiện nay,PTLcũng như những doanh nghiệp trong ngành bất động sản khác đều gặp khó khăn, nếu không tính toán kỹ đầu tư dự án khó có lợi nhuận.PTLsẽ rà soát lại và thắt chặt những dự án đầu tư bằng vốn vay, đồng thời đẩy nhanh các dự án sắp cho ra sản phẩm để mang về doanh thu cho Công ty.

Lãnh đạo CTCP Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCI) cũng chia sẻ quan điểm sẽ đẩy mạnh các dự án đang kinh doanh và sắp ra sản phẩm để đảm bảo nguồn doanh thu.BCIđặt kế hoạch doanh thu 1,284 tỷ đồng, tăng 60% so với năm 2010, song lợi nhuận sau thuế chỉ là 304 tỷ đồng, tăng nhẹ 7%. Đặt lợi nhuận khiêm tốn như vậy vìBCInhận định thị trường bất động sản tiếp tục khó khăn, doanh thu phụ thuộc vào diễn biến thị trường. Trong khi đó, các chi phí từ nguyên vật liệu tăng mạnh làm cho biên lợi nhuận giảm xuống. Do đó, lợi nhuận sẽ không tăng đều với doanh thu.

(Đầu tư chứng khoán điện tử)